به گزارش پایگاه خبری بورس پرس،
حسین عبده تبریزی با انتشار مطلبی با عنوان “خانه‌هایی در انتظار اعتماد: مسکن قربانی ریسک سیاسی” در فضای مجازی، اعلام کرد: شنبه ۷ تیر، بازار سرمایه در اولین روز بازگشایی پس از جنگ ۱۲ روزه ایران و اسرائیل، یکی از روزهای کم‌رمق را تجربه کرد. شاخص کل با وجود فضای بسیار منفی حاکم، فقط حدود ۲ درصد کاهش یافت. چرا که حجم معاملات پایین ماند.
خریداران چندانی در بازار دیده نمی‌شدند. اکثر نمادها با فشار فروش مواجه بودند و تنها تعداد انگشت‌شماری از سهم‌های کوچک و پر ریسک به شکل هیجانی در محدوده مثبت معامله شدند. با این حال، وضعیت بازار مسکن که شاخص رسمی و روزانه‌ای مانند بورس ندارد به‌مراتب بغرنج‌تر است.
رکود این بازار تنها پس از جنگ اخیر تشدید نشده بلکه طی دو تا سه سال گذشته این رکود نیز به‌صورت پایدار و ساختاری ادامه داشت. رکودی عمیق که کمتر نشانه‌ای از خروج در آن دیده می‌شود.
مسکن کالایی با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی سنگین است. به‌همین دلیل در شرایط بی‌ثبات سیاسی، خانوارها و سرمایه‌گذاران تمایل برای ورود به این بازار از دست می‌دهند.
نااطمینانی درباره آینده، ترس از تخریب دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات‌های جدید و ابهام نسبت به ثبات اقتصادی، همگی موجب می‌شوند تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای مسکن بطور همزمان کاهش یابد. حتی کسانی که توانایی مالی دارند در چنین شرایطی ترجیح می‌دهند منابع را در دارایی‌های سیال‌تر مانند طلا، ارز یا املاک خارج از کشور نگهداری کنند.
یکی از دلایل اصلی تشدید رکود مسکن در شرایط افزایش ریسک سیاسی، اختلال در تأمین مالی است. پروژه‌های ساختمانی و خرید واحدهای مسکونی وابستگی زیادی به تسهیلات بانکی دارند اما در سال‌های اخیر، عملاً امکان دریافت وام مؤثر برای خرید یا ساخت مسکن وجود نداشته است.
سقف تسهیلات نسبت به قیمت مسکن بسیار پایین مانده و نرخ بهره و شرایط بازپرداخت نیز از توان اقشار متوسط خارج بود. در فضای نا اطمینانی دو سه سال اخیر، بانک‌ها نیز تمایل برای اعطای وام‌های بلندمدت را از دست دادند و منابع را به سمت دارایی‌های کم‌ریسک‌تر هدایت کردند. وقوع جنگ ۱۲ روزه جاری، سطح تسهیلات در این بخش را عملاً به صفر می‌رساند.
در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران نیز از ورود به پروژه‌هایی که بازدهی آنها در آینده نامشخص است، خودداری می‌کنند. از منظر نظری، برنانکی (1983) در مقاله‌ای کلاسیک نشان داد در شرایط نااطمینانی، سرمایه‌گذاری‌های برگشت‌ناپذیر (پروژه‌هایی که پس از انجام آنها خروج از پروژه یا تغییر مسیر بدون هزینه زیاد ممکن نیست) متوقف می‌شوند.
زیرا تصمیم‌گیران منتظر شفاف‌ترشدن آینده می‌مانند. بانک جهانی نیز در گزارش تأکید کرده در کشورهایی با ریسک بالای سیاسی یا نهادی، بازار مسکن دچار رکودهای عمیق‌تر و طولانی‌تری می‌شود. چرا که این بازار به‌دلیل ماهیت غیر سیّال و بلندمدت، آسیب‌پذیرتر از سایر حوزه‌ها است.
نا اطمینانی سیاسی و نهادی، رکود در بازار مسکن را بویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی آسیب‌پذیرتر و حقوق مالکیت در آنها شکننده است، بطور معناداری تشدید می‌کند. در کشورهای دارای وضعیت شکننده، سرمایه‌گذاری در مسکن به‌شدت تحت تأثیر ادراک ریسک قرار می‌گیرد. حتی بی‌ثباتی سیاسی محدود نیز می‌تواند فعالیت‌های ملکی را برای سال‌ها به تعویق بیندازد یا از مسیر خارج کند.
نااطمینانی سیاسی، ارزش صبر کردن در بازار مسکن را افزایش می‌دهد و موجب کاهش معاملات و ساخت و سازهای جدید می‌شود (بانک جهانی، مسکن برای تاب‌آوری، واشنگتن: بانک جهانی، ۲۰۱۹).
در شرایطی که ریسک افزایش می‌یابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی از بازار خارج می‌شوند. خانوارهایی که با هدف سکونت به دنبال خرید خانه هستند به دلیل ابهام نسبت به آینده معیشتی، شغل و تورم، تصمیم‌گیری را به تعویق می‌اندازند.
همزمان، سرمایه‌گذارانی که در سال‌های گذشته با انگیزه حفظ ارزش پول یا کسب بازده از اجاره و رشد قیمت وارد بازار می‌شدند در برابر متغیر هایی چون تهدیدهای سیاسی، احتمال سرکوب قیمتی، اعمال مالیات‌های جدید یا محدودیت‌های مالکیت، انگیزه را از دست می‌دهند. در نتیجه بازار با کاهش شدید تقاضا مواجه می‌شود. تقاضایی که در ظاهر وجود دارد اما به علت نااطمینانی، وارد عمل نمی‌شود. این تقاضای معلق یکی از نشانه‌های رکود در بازارهای دارای ریسک بالا است و موجب قفل‌شدن معاملات و ایستایی در کل چرخه تولید و عرضه می‌شود.
رکودی که در بازار مسکن شکل می‌گیرد، معمولاً با رکودهای کوتاه‌مدت در بازارهای مالی مانند بورس تفاوت اساسی دارد. رکود بورس ممکن است با تغییر سیاست پولی، تعدیل انتظارات یا موج جدید نقدینگی تا حدی ترمیم شود اما رکود مسکن به‌دلیل ماهیت بلندمدت، غیرسیَال، و وابسته به ساختارهای اعتباری، معمولاً به شکل مزمن و فرسایشی باقی می‌ماند.
برخلاف بازار سرمایه که هر روز داده‌ها و قیمت‌های آن ثبت و رصد می‌شود در بازار مسکن، اطلاعات رسمی و بروز وجود ندارد و به‌همین دلیل، عمق رکود گاه از نگاه سیاست‌گذاران نیز پنهان می‌ماند. در عمل این رکود، اثر را بر صنایع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوار ها و حتی امید به آینده به‌وضوح آشکار می‌سازد.
نمونه‌های جهانی متعددی وجود دارد که نشان می‌دهند ریسک سیاسی بازار مسکن را موقتاً زمین‌گیر می‌کند اما پس از بازگشت نسبی ثبات، بازار بازیابی می‌شود. در مصر پس از انقلاب ۲۰۱۱، قیمت مسکن در قاهره به‌شدت افت کرد اما پس از چند سال و با بازسازی ثبات سیاسی، بازار دوباره رونق گرفت.
در ونزوئلا، سقوط قیمت مسکن در دوره تورم افسارگسیخته و سقوط دولت‌های محلی، بازار را کاملاً فلج کرد اما در مناطقی که مهاجرپذیر بودند با ثبات نسبی، رشد مجدد آغاز شد. در اوکراین، پس از اشغال کریمه در ۲۰۱۴، بازار املاک دچار سقوط شد اما با بازسازی اقتصادی، بخشی از آن احیا شد تا دوباره با جنگ ۲۰۲۲ دچار افتی دیگر شود.
در ترکیه نیز پس از کودتای نافرجام ۲۰۱۶ و بحران ارزی ۲۰۱۸، بازار مسکن برای مدتی افت کرد اما دولت با تسهیلات مالی و تورم بالا، روند قیمتی را برگرداند. بازار مسکن هرچند در برابر شوک‌های سیاسی آسیب‌پذیر است اما در بلندمدت تابع پویایی‌های اقتصاد کلان، رشد جمعیت و رفتار انتظاری جامعه باقی می‌ماند.
تجربه تاریخی ایران در سال‌های پس از انقلاب ۱۳۵۷ و آغاز جنگ تحمیلی، مثال روشنی از اثر موقت افزایش ریسک سیاسی بر بازار مسکن است. در آن مقاطع، قیمت مسکن با شوک شدیدی مواجه شد، بسیاری از دارایی‌ها از ارزش افتادند و معاملات متوقف شدند اما با وجود فضای امنیتی، مصادره اموال، مهاجرت و جنگ، بازار مسکن در فاصله دو تا سه سال به تعادل بازگشت و قیمت‌ها نه‌تنها بازیابی شد بلکه در دوره‌ای از تورم عمومی، رو به رشد نهاد.
آن دوران از نظر تورم عمومی و عمق بازارهای مالی، وضعیت قابل مقایسه با امروز نبود. با این حال، ماهیت دارایی ملکی به‌عنوان پناهگاه سرمایه در آن وقایع بار دیگر قدرت را نشان داد.
بررسی تجربه ایران در سال‌های اخیر نشان می‌دهد ریشه رکود بخش مسکن صرفاً در متغیرهای اقتصادی مانند نرخ بهره یا هزینه ساخت نیست بلکه در سطحی بالاتر با فضای کلی ریسک گره خورده است. تا زمانی که نااطمینانی سیاسی، نگرانی‌های امنیتی و چشم‌انداز تیره تعاملات بین‌المللی بر فضای تصمیم‌گیری سایه افکندند، هیچ بسته حمایتی یا تسهیلاتی موجب رونق پایدار بازار مسکن نمی‌شود. بازگرداندن جان به این بازار، نیازمند کاهش ریسک سیاسی است. کالایی که فعلاً در دسترس نیست.
سرمایه‌گذاران ملکی در شرایط فعلی باید با واقع‌بینی به بازار نگاه کنند. فروش ملک به‌شدت دشوار شده، حجم معاملات افت چشمگیر داشته و تخفیف‌های سنگین نیز تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی شاید ماه‌ها و حتی یک دو سال ادامه یابد اما این نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.
سرمایه‌گذاری در مسکن ذاتاً بلندمدت است و تصمیم‌های هیجانی در کف بازار، معمولاً منجر به زیان‌های جبران‌ناپذیر می‌شود. تعداد صندوق های سرمایه‌گذاری حوزه مسکن نیز که هنوز در ایران محدود است باید با همین منطق اداره شوند. دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب‌زده خودداری کنند و ساختار سرمایه‌گذاری را برای دوره‌ای طولانی‌تر تنظیم کنند.
انتهای پیام
source