راهنمای شهروندان برای معاملات امن املاک؛ از پیش‌ نویس تا دفترخانه، مراحل قانونی را رعایت کنید

به گزارش شهر بورس، در پی افزایش اختلافات ناشی از پرداخت وجه در مراحل اولیه معاملات ملکی، معاون اول قوه قضاییه طی بخشنامه‌ای تازه تأکید کرد که هرگونه دریافت ثمن یا وجه معامله هنگام تنظیم پیش‌نویس قرارداد در بنگاه‌های املاک ممنوع است. بر اساس این بخشنامه، پیش‌نویس قرارداد صرفاً مرحله‌ای برای ثبت مذاکرات مقدماتی محسوب می‌شود و تا پیش از تنظیم سند رسمی، هیچ اثر حقوقی الزام‌آوری ندارد.

پیش‌نویس، فقط صورت‌جلسه مذاکرات است نه قرارداد

اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در گفت‌وگویی با خبرگزاری میزان توضیح داد که طبق تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اسناد مالکیتی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون صادر می‌شوند، تحت پوشش مقررات جدید معاملات قرار دارند.

به گفته او، در ماده ۳ قانون نیز نقش «پیش‌نویس قرارداد» مشخص شده است؛ سندی که مشاوران املاک آن را در سامانه‌ مربوطه ثبت می‌کنند و طرفین باید حداکثر ظرف پنج روز برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه مراجعه کنند.

قویدل با اشاره به آیین‌نامه اجرایی این ماده یادآور شد که پیش‌نویس فاقد هرگونه اثر حقوقی است و اگر طرفین در بازه تعیین‌شده اقدامی نکنند، پیش‌نویس به‌صورت خودکار از سامانه حذف می‌شود. در نتیجه، این سند نه قرارداد است و نه قابلیت استناد حقوقی دارد.

پرداخت وجه در مرحله پیش‌نویس، زمینه‌ساز اختلافات جدی

سخنگوی سازمان ثبت اسناد تأکید کرد که هرگونه پرداخت وجه یا تحویل اسناد در زمان تنظیم پیش‌نویس، ریسک‌های جدی برای هر دو طرف ایجاد می‌کند. در صورتی که فروشنده از ادامه معامله منصرف شود، چون پیش‌نویس اثر حقوقی ندارد، دعوای خریدار قابل رسیدگی نخواهد بود.

او افزود: اگر فروشنده مدارک ملک را تحویل دهد و خریدار عقب‌نشینی کند، باید دعوای استرداد مدارک مطرح شود که خود دردسرهای دیگری ایجاد خواهد کرد.

دستور صریح: پرداخت ثمن فقط پس از ثبت رسمی

قویدل بخشنامه اخیر قوه قضاییه را در راستای همین ملاحظات دانست و توضیح داد که این دستور دقیقاً مطابق قانون و آیین‌نامه ماده ۳ است:
مشاوران املاک تحت هیچ شرایطی حق دریافت ثمن معامله هنگام ثبت پیش‌نویس را ندارند.
پرداخت وجه تنها زمانی مجاز است که معامله در دفترخانه ثبت رسمی شود.

راه‌حل قانونی: قراردادهای یکسان

او به شهروندان توصیه کرد در صورتی که نیاز به انجام مبادله وجه یا اسناد دارند، از امکان تنظیم قراردادهای یکسان که در تبصره ۲ ماده ۳ قانون پیش‌بینی شده، استفاده کنند. به گفته قویدل، در سامانه «کاتب» ۱۴ نوع قرارداد یکسان وجود دارد که اثر حقوقی کامل دارند و مبادله پول و مدارک در آنها بلامانع است.

پس از تنظیم این نوع قراردادها، طرفین تا سه ماه فرصت دارند فرآیند ثبت رسمی نهایی و رفع محدودیت‌ها را در دفترخانه دنبال کنند.

منبع: میزان