پیش‌ بینی جدید از آینده مسکن؛ سه سناریوی محتمل تا پایان سال

به گزارش شهر بورس، در پی جهش تورمی سال گذشته و افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها، بازار مسکن که زمانی پناهگاه مطمئن سرمایه‌ها بود، اکنون با کاهش تقاضا و افت محسوس معاملات روبه‌رو شده است. گزارش‌ها حاکی از آن است که بسیاری از مالکان، که پیش‌تر به امید سودهای کلان اقدام به خرید و فروش ملک کرده بودند، اکنون با دارایی‌هایی مواجه‌اند که عملاً از گردش خارج شده و نقدشوندگی بسیار پایینی دارند.

به گفته تحلیلگران، رکود فعلی نتیجه مستقیم افت ارزش دلاری، کاهش توان خرید خانوارها و نبود سیاست‌های حمایتی مؤثر در سمت تقاضاست؛ وضعیتی که در نهایت به افزایش فشار بر مستاجران و انجماد سرمایه‌ها انجامیده است.

بازار در سردترین نقطه پنج‌سال گذشته

طبق داده‌های منتشرشده از سوی پرشین سازه، میانگین قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۸۸۶ دلار رسیده است — سطحی که از مهر ۱۳۹۹ تاکنون سابقه نداشته و نسبت به ابتدای پاییز ۱۴۰۳، حدود ۳۴ درصد کاهش را نشان می‌دهد.

این در حالی است که در مهرماه سال گذشته، بهای هر متر آپارتمان به ۱۳۳۵ دلار رسیده بود و در اوج سال ۱۴۰۲ حتی از مرز ۱۴۷۰ دلار نیز عبور کرده بود.

کارشناسان می‌گویند پس از افزایش تنش‌های ژئوپلیتیک و ورود ریسک‌های منطقه‌ای، ارتباط سنتی بین نرخ ارز و قیمت مسکن تضعیف شده است؛ به‌طوری که اکنون با وجود رشد نقدینگی، بازار مسکن در رکودی پنج‌ساله فرو رفته است.

خشایار باقرپور، تحلیلگر حوزه مسکن، میانگین فعلی قیمت دلاری را حدود ۱۰۰۰ دلار می‌داند که نزدیک به ۲۰۰ دلار کمتر از میانگین بلندمدت ۱۲۰۰ دلاری است.

سرمایه‌گذاران بازگشته‌اند، اما نه برای مصرف

هم‌زمان با کاهش محدود نرخ ارز و افت حدود ۹ درصدی قیمت طلا، بخشی از سرمایه‌ها دوباره به سمت بازار ملک روانه شده‌اند؛ با این تفاوت که این‌بار هدف اصلی، سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت است نه خرید مصرفی.

با وجود این، شکاف میان درآمد خانوارها و قیمت آپارتمان آن‌قدر عمیق شده که خریداران واقعی هنوز از بازار کنار مانده‌اند. تورم بخش ساخت‌وساز به حدود ۴۵ درصد رسیده در حالی‌که حقوق و دستمزدها تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد رشد کرده‌اند؛ اختلافی که عملاً توان خرید را از بخش بزرگی از جامعه سلب کرده است.

سه مسیر محتمل برای آینده بازار مسکن

کارشناسان معتقدند مسیر آتی قیمت دلاری مسکن به چهار عامل کلیدی وابسته است:
۱. وضعیت «بند ماشه» برجام،
۲. سطح تنش‌های منطقه‌ای،
۳. نرخ رشد نقدینگی،
۴. و انتظارات عمومی فعالان بازار.

بر این اساس، سه سناریو پیش روی بازار ترسیم شده است:

• سناریوی اول: در صورت ادامه وضعیت فعلی و تداوم تعلیق برجام، قیمت‌ها احتمالاً در محدوده زیر ۱۰۰۰ دلار در نوسان خواهند بود.

• سناریوی دوم: در صورت تشدید تنش‌های نظامی، امکان افت بیشتر قیمت دلاری وجود دارد.

• سناریوی سوم: اگر فضای سیاسی بهبود یابد و بند ماشه غیرفعال شود، می‌توان انتظار افزایش تدریجی قیمت‌ها را داشت.

رکود ساخت‌وساز و مطالبه شفافیت آماری

در شرایط فعلی، صنعت ساخت‌وساز نیز دچار رکود عمیق شده و بسیاری از پروژه‌ها به دلیل کمبود نقدینگی و کاهش معاملات نیمه‌تمام مانده‌اند.

کارشناسان تأکید دارند تا زمانی که دولت در انتشار داده‌های رسمی بازار مسکن شفاف عمل نکند و راهکارهای عملی برای تقویت درآمد خانوارها ارائه ندهد، بازگشت رونق پایدار ممکن نخواهد بود.

باقرپور در پایان خواستار انتشار منظم آمار معاملات، قیمت‌ها و میزان عرضه و تقاضا شد تا فعالان اقتصادی بتوانند تصمیم‌گیری‌های خود را بر پایه اطلاعات واقعی و نه حدس و گمان انجام دهند.