ریزش بی سابقه و ۸.۵ درصدی شاخص قیمت مسکن تهران

به گزارش پایگاه خبری بورس پرس،
دنیای اقتصاد اعلام کرد: بازار مسکن که طی سال گذشته، در اغلب ماه‌‌‌ ها به‌ ویژه نیم سال اول، تحت‌ تاثیر تنش‌‌‌ های نظامی منطقه‌‌‌ ای، اوج‌‌‌ گیری و در نتیجه، بروز سایه ریسک جنگ برسر معاملات ملک بود و از این منظر، ثبات نسبی قیمت (در 1403) را تجربه کرد. یکی از کم‌‌‌ سابقه‌‌‌ ترین واکنش‌‌‌ های قیمتی در مواجهه با اثر حملات نظامی اسرائیل رخ داد.

بر اساس این گزارش، شاخص مسکن که تغییرات قیمت پیشنهادی فروشندگان آپارتمان در بازار مسکن تهران را در ابتدای ماه نسبت به ماه قبل نشان می‌ دهد حاکی از کاهش 8.5 درصدی قیمت پیشنهادی در ابتدای تیر ماه نسبت به مدت مشابه ماه قبل است.

میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در 22 منطقه تهران تا پایان خرداد و روزهای ابتدایی تیر و البته پیش‌‌‌ از اعلام آتش‌‌‌بس به 93.3 میلیون تومان در هر متر مربع رسید. در حالی که سطح قیمت در پایان اردیبهشت و روزهایی ابتدایی خرداد، 102 میلیون تومان بود.

بازار مسکن از فروردین ۹۲ تاکنون چنین افت ماهانه‌ای را تجربه نکرد. قیمت قطعی مسکن در آن زمان ۱۰ درصد نسبت به اسفند ۹۱ کاهش یافته و میانگین قیمت آپارتمان‌ های عرضه شده در ۲۲ منطقه تهران به ۳.۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسید. بررسی‌ ها نشان می‌ دهد بازدهی ماهانه بازار مسکن پایتخت پایین‌ ترین نرخ بازدهی در مقایسه با بازارهای رقیب مانند بورس، دلار و سکه محسوب می‌ شود.

بازدهی بازار بورس از ابتدای خرداد به منفی ۴ درصد کاهش یافت. در حالی که قیمت دلار و سکه ۱۲ و ۱.۵ درصد افزایش داشتند و بازار مسکن همچنان قرمزترین بازار دارایی باقی ماند. رکود این بازار که از سال ۱۴۰۳ شدت گرفته بود با شروع سال جدید نیز ادامه پیدا کرد و در اردیبهشت رکود خرید نسبت به فروردین بیشتر شد. اخبار احتمال عدم برگزاری ششمین دور مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا در نیمه خرداد نیز بر ابهامات بازار مسکن افزود و تأثیری ایستا بر رفتار معامله‌ گران گذاشت.

با شروع حملات نظامی به تهران 4 رخداد منجر به متوقف شدن معاملات و سقوط قیمت مسکن در تهران شد. میزان تقاضا در بازار حداقل از نیمه دوم خرداد به بعد در کمترین میزان نسبت به ماه‌‌‌ های سپری شده از 1404 قرار گرفت. در عین حال با شروع حملات نظامی به شهر تهران، اقلیت متقاضیان خرید آپارتمان، باز هم کمتر شدند. خروج تهرانی‌‌‌ ها از شهر طی هفته اول جنگ رکود سنگین معاملات ملک را سنگین‌‌‌ تر کرد.

روایت واسطه‌ های بازار معاملات مسکن از وقایع 12 روز جنگ نشان می‌ دهد که به دلیل عدم امکان انجام تشریفات اداری فروش آپارتمان، عملاً هیچ معامله‌ای در این بازار انجام نشد. تعدادی از معامله‌ گران در روزهای اخیر که مقدمات خرید و فروش مسکن را پیش از شروع جنگ فراهم کرده بودند، آماده عقد قرارداد شدند اما به دلیل تعطیلی ادارات و مراکز صدور مجوزها و مفاصاحساب‌ های ملکی، عدم دسترسی به سامانه‌ ها و عوامل نقل و انتقال رسمی، قادر به انجام معامله نبودند.

افرادی که در سمت تقاضا به دریافت اوراق وام مسکن از بانک دولتی امید داشتند با در بسته مواجه شدند. بنابراین بخشی از کاهش بی‌ سابقه قیمت مسکن در ابتدای تیر ماه را می‌ توان به توقف معاملات مسکن در حداقل یک هفته پایانی خرداد و روزهای نخست تابستان نسبت داد.

در برخی مناطق تهران بسیاری از مالکان در هفته‌ های اخیر به دلیل مهاجرت به فروشنده تبدیل شده‌اند. عرضه در بازار به‌ طور محسوسی کاهش یافته و بیشتر فایل‌ های ارائه شده مربوط به نیمه اول خرداد است. فایل‌ های جدید پس از جنگ بسیار محدود بوده و در مناطقی که حملات رخ داده، روند کاهش قیمت مشاهده می‌ شود. بخشی از افت قیمت مسکن در اوایل تیرماه نسبت به اوایل خرداد در مناطق شرق، شمال و تا حدی جنوب غرب تهران رخ داده و این مناطق بیشترین کاهش قیمت را داشتند.

شاخص قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌ ها در ابتدای تیر ماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته، افزایش ۷.۲ درصدی را نشان می‌ دهد. این شاخص همچنین ۸.۶ درصد بالاتر از میانگین قیمت قطعی آپارتمان‌ها در تیر سال گذشته است. قیمت پیشنهادی آپارتمان‌ های میان‌ متراژ در ابتدای تیر سال گذشته به طور متوسط ۸۷ میلیون تومان برای هر متر مربع بود.

بانک مرکزی تا مرداد سال گذشته، قیمت قطعی آپارتمان یا همان قیمت واحدهای مسکونی معامله‌‌‌ شده را به صورت ماهانه منتشر می‌‌‌ کرد اما از مرداد به بعد به دلیل اختلالاتی که توسط وزارت راه و شهرسازی در سامانه‌‌‌ های ثبت قراردادهای ملکی رخ داد، امکان دسترسی بانک مرکزی به نبض قیمت قطعی مسکن در تهران قطع شد و تاکنون نیز این «آمار کلیدی بازار مسکن» خاموش ماند.

قیمت پیشنهادی، سطح قیمت قبل از قیمت قطعی است که معمولا در این فاصله با چانه‌‌‌ زنی‌‌‌ هایی که خریدار می‌کند این دو سطح قیمتی نسبت به هم تغییراتی می‌ کنند. حتی در مقاطعی از بازار، اتفاقات بیرونی سبب می‌ شود سمت فروشنده، سطح قیمت پیشنهادی را هنگام عقد قرارداد، افزایش دهد اما معمولا سطح قیمت قطعی از سطح قیمت پیشنهادی کمتر بود. 

بازار مسکن در دوران جنگ در وضعیت تعطیلی کامل قرار داشت اما رکود در بازار معطوف به زمان حمله نظامی به تهران نبوده بلکه قبل از آن هم وجود داشته و کل بازار در انتظار آینده مذاکرات غیر مستقیم ایران و آمریکا بودند. عرضه‌‌‌کنندگان قدرت ریسک فروش ملک را نداشتند و سرمایه‌ گذاران نیز به دلیل نااطمینانی از وضعیت بازار از ورود به بازار مسکن و خرید ملک صرف‌ نظر می‌‌‌کردند. 

در سمت تقاضا که حتی پیش از جنگ هم در وضعیت حداقلی قرار داشت و بیشتر خریداران از نوع مصرفی و عمدتا از نوع تبدیل به احسن بودند، حالا نیز این مقدار هم به حداقل رسید. البته عرضه‌‌‌ کنندگان به دو شکل عمل می‌ کنند.

گروهی در حال حاضر از ورود به بازار دست نگه داشتند تا وضعیت مبهم آینده بازار مشخص شود و با رصد فعلی بازار منتظر هستند تا رفتارهای سیاسی و اقتصادی و جامعه بین‌الملل مسیر بازار مسکن را مشخص کند اما گروه دوم عرضه‌‌‌ کنندگان با توجه به شرایط فعلی و ریسک‌‌‌ های احتمالی که وجود دارد، ملک را به بازار عرضه کرده و برای فروش فوری با نرخ کمتر از بازار حاضر به فروش هستند. 

اگرچه آینده قیمت مسکن در هفته‌‌‌ های آینده مشخص می‌ شود اما در کل قیمت مسکن با هیچگونه افزایش قیمتی تاکنون مواجه نشده و حتی برخی از فروشندگان برای عجله در فروش، قیمت‌ ها را کاهش دادند. به‌‌‌ طور کلی، بازار در شوک جنگ قرار گرفته و بازار خرید و فروش در سکون نسبی قرار دارد.

البته در مقابل، بازار رهن و اجاره نیز بسیار فعال است و حتی قبل از جنگ نیز، عمده فعالیت در بازار مسکن مربوط به متقاضیان رهن و اجاره بود اما در بخش خرید و فروش، ملک‌‌‌های ریز متراژ بیشترین میزان معاملات را داشت. 

انتهای پیام